杭州第三批土拍落幕 拍“疯了”！

杭州，一个不缺话题的城市，前有“阿里”遭锤，近有“薇娅”被罚，就在大家沉浸于吃瓜的同时，杭州楼市，正在悄悄被引爆。

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杭州的“疯”昨天(12月21日)，杭州第三批土拍落幕，共35宗地块出让，其中24宗地块溢价封顶，进入摇号，占比近70%。

这个成绩，对比杭州的第二批土拍(多数以底价成交)，回暖明显;放在全国来看，也非常抢眼——

深圳，11宗地块，7宗底价成交，4宗封顶摇号;

广州，17宗地块，13宗底价成交，4宗流拍;

成都，40宗地块，21宗底价成交，9宗溢价，7宗流拍;

南京，46宗地块，35宗底价成交，5宗封顶摇号，1宗流拍;

苏州，25宗地，23宗底价成交，仅2宗有溢价。

以第三批出让地块的比例来看，除了深圳的土拍热度尚且能与杭州相比较之外，其它城市都较为一般，尤其是广州，17宗地块中，4宗流拍，冷的明显。

杭州土拍，在全国楼市一片凉意中一枝独秀，为什么?可以从这几方面理解——

1、土拍规则调整：上限溢价率下调、取消报名地块数量限制、延长土地款缴纳时间，取消了公租、自持、现房销售等，房企拿地的积极性提高;

2、地块优质：本次出让35宗地块，主城区占了20宗，除了3宗底价成交之外，其余17宗地块全部拍至封顶，进入摇号;

3、新房市场火热：据统计，新房入围条件依然很高，比如西湖区的古墩彩虹轩，无房户需要82个月社保，有房户需要高达179个月的社保;余杭区的星创城，无房户63个月社保，有房的直接不能参与。

多重因素叠加，造就杭州土拍的火热。

根据计算，杭州第三批土拍，共吸金762.8亿元，加上前两次供地，2021年，全年累计土地成交金额3129亿;2020年，为2574亿，仅次于上海;2019年，2677.4亿，位列全国榜首。

不可否认，大量的土地出让金，确实让杭州这座城市过得很滋润，近几年，杭州基建配套突飞猛进、新城遍地开花，各地拿杭州作榜样，杭州人认为，超越上海、深圳只是时间的问题。

“网红城市”从何而来，网红就此而来!

但，杭州的问题也因此逐渐暴露出来，高土地的财政依赖度，何时止?

杭州土地财政的依赖度有多高?根据勾股大数据统计，2019年，杭州土地财政依赖度，高达140%;2020年土地财政依赖度为123%，略有缩减，但仍属于高土地财政依赖榜单。

高土地的财政依赖度，对于杭州的健康发展，显然不是长久之久...

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深圳的“稳”相比于杭州，深圳更加沉稳。这种“稳”体现在两个层面。

1、不依赖房地产;

2、产业结构更加好。

深圳一直被人诟病为“炒房示范区”，但事实是，深圳是全国主要城市中，最不需要依赖房地产拉动经济的城市。

在全国一二线城市中，深圳对于土地财政的依赖度最低，2019年，深圳对于土地财政依赖度仅为19%，2020年，为27%，远低于杭州不说，就连北京、上海，也不如深圳低。

而在今年的土拍中，深圳依然在狠狠的限价，前海9.2万/平，宝中8.5万/平，光明4.5万/平...比起之前，更低了。

至于zf这样做的意图，是想通过新房限价带动二手房价下跌?让刚需赶紧上车?这又是另外一个问题了，今天暂不做探讨。

回归话题，熟悉深圳楼市的朋友都知道，这些限价地块比起对应区域的二手房价，有巨大的倒挂。zf如果想靠土地搞钱，分分钟可以提价，抹平一二手房价价差，而且，还可以起到抑制“打新热”的作用。

但zf显然没这样做，不依靠房地产拉动经济，是深圳的底气，凭什么?

因为，深圳经济的发展主要是靠大量的科技、高新技术产业以及金融业等来支撑的，比如，腾讯、华为、大疆、平安等，这些优质企业带来的税收，虽然短期内没有房地产见效快，但这是可持续的，良性循环。

根据数据统计，深圳的上市企业数量有500家，仅次于北京、上海。而杭州，仅有198家。

然而，深圳、杭州，两座城市也有许多的相似之处，都是被投资客重点看好城市。

人口流入多。根据第七次人口普查报告，2010-2020年，深圳新增人口714万，杭州新增人口324万。

产业实力强。深圳有腾讯、华为、大疆、平安等;杭州有阿里、海康、网易等，都是中国的明星企业。

区域位置优越。深圳是珠三角的龙头城市;杭州是长三角的核心城市，两者占据天时地利。

人口、产业、位置，完美符合炒房客的预期，因此，两座网红城市，都是炒房客重仓扎堆的地方，前有深圳的“深房理”，后有杭州的“奥体房姐”...

2020年，两个城市都经历了一轮大行情，接着调控到来，深圳“715”政策，杭州晚于深圳，今年1月出台“杭五条”。

二手房成交走势，两者惊人的相似，杭州二手房成交自3月以来连续下跌，至11月，成交3406套，结束7连跌走势;深圳二手房成交也是在11月出现回温迹象，成交2607套，结束7连跌。

同时，深圳杭州部分新盘有倒挂红利，“打新热”也是当下的一种现象。

结语

深圳、杭州，两座网红城市，两种不同的路子。

杭州算是一个比较有“野心”的城市，疯狂卖地，步子迈的比较大，相对来说，深圳反而比较踏实，稳中求进。

短期看，杭州比较猛，但长期依赖房地产，不可持续;长期看，深圳比较稳，产业结构好，走得可以更远。