神盘大降价！武汉楼市去化率创5年新低

本是“金九银十”的楼市旺季，开发商各种促销活动层出不穷，仍无法激活市场。武汉楼市去化率创下近五年来的最低值。

根据武汉市房管局数据统计，2021年10月，武汉楼市共计成交新建住宅商品房11689套。第一财经记者对比发现，这一成交量比今年9月(14503套)下降19.4%，与去年同期相比(2020年10月成交15160套)更是下降了22.9%。

不仅如此，中指研究院监测显示，2021年武汉新开盘去化率持续走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分别为40%、28%、27%、29%，创下武汉楼市近五年的最低值。

神盘大降价

近日，湖北公安执法公开平台公布了多份行政处罚决定书：武汉多名业主因楼盘降价到线下拉横幅、喊口号被行政拘留。

引发大量业主“投诉”的楼盘是位于光谷东-左岭的中海光谷东麓。第一财经记者发现，这一楼盘开盘以来长期居东湖高新区新房销量榜前三，今年上半年共成交1399套，位居第二。

然而，这个曾引发疯抢的武汉“神盘”近日却突然拿出一整栋楼来做特价，一共200多套房源。该项目前期均价为15583元/平方米，带装修销售。本次折扣价格是：4楼以下均价11000元/平方米，4楼以上12000～13000元/平方米，均价直降3000多元/平方米，降幅达30%。

中海光谷东麓这波折后价不仅把光谷东-左岭的新房上车门槛直接拉低到首付26万元起，还给那些盼着左岭片区涨到2万+的投资客浇了一盆冷水。

第一财经记者近日走访多地发现，目前武汉房地产市场以特价房、工抵房、周年庆等名义，推出了众多促销项目。光谷核心区的正荣紫阙台特价房源总价减17万元左右;光谷中心城的旭辉千山凌云工抵房单价减500～1000元不等;白沙洲的中建铂公馆特价房单价比备案价最高减少2200元等。

中指研究院监测显示，第四季度以来，武汉房地产市场的促销区域和项目有所扩大，涉及全市60个以上项目，包括保利、万科、中海、融创、绿地、华侨城、禹州等20家以上品牌企业，一般推出少量房源，以9～95折比较普遍，一些远城区项目特价可到8折左右水平。

市场促销力度有所增大，但成交量却没有同步增长。第一财经记者根据官方统计数据整理发现，整个“金九银十”，武汉楼市两个月共成交新建住宅商品房26192套，成交面积302万平米，较去年“金九银十”分别下降35.6%和34.2%。

两大挑战承压

中指研究院监测显示，今年前10个月，武汉住房成交15.91万套，成交面积1844.5万平方米，较去年同期上涨23.4%、26.1%，但与2019年同期相比，依然下滑了5.52%和2.1%。

同时，2021年武汉新开盘去化率持续走低，上半年去化率50%。7～10月，去化率分别为40%、28%、27%、29%，创下武汉楼市近五年的最低值。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政在接受第一财经记者采访时分析，目前武汉房地产市场面临两个最大的挑战。

一是信贷额度问题。目前，新房放贷周期普遍延长到4～6个月，企业回款压力增大;二手房放款更难，导致以旧换新的客户无法操作，拉低新房成交活跃度。

“四季度信贷环境虽然会有所改善，但前期积压的大量贷款还在申请排队，因此年内无法扭转信贷紧张的局面，进而影响后续销售回款。”李国政说。

二是市场信心问题。“三道红线”持续加压，银行信贷额度管控，房企融资渠道受阻，销售回款放缓，直接恶化房地产行业资金链，房企普遍面临流动性考验，特别不断有头部房企的债务违约消息，加上房地产税试点政策，都让市场面临着信心不足的问题。

“目前已累计有12家房企涉及债务违约等意外事件，其中11家在武汉有投资开发项目，区域市场受到不同程度的影响。”李国政认为，市场上促销楼盘，如果折扣力度不大，以价换量效果并不好。一些远城区项目，只有大幅降价才有明显起色。

武汉市《2021年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》显示，四季度全市共有205个项目、839.34万平方米商品房陆续上市，月均330万平方米，市场供应压力持续较大，局部区域竞争将更加激烈。

此外，土地市场也在降温。10月，武汉市第二批集中供地，拟出让51宗地，最终成交40宗，其中37宗以底价成交，总成交金额347.79亿元;另有3宗流拍，8宗撤牌。房企参与积极性下降，近7成地块为国企或地方平台公司所获。