万科称看不清明年地产大势 谨慎确立明年经营目标

11月26日，万科( 000002.SZ /02202.HK)在深圳召开2021年第一次临时股东大会，审议万物云上市等相关方案，而物业上市几乎成了万科股东大会的关注焦点。

股东大会上，万科董事会主席郁亮，首席执行官祝九胜、万物云首席合伙人兼首席执行官朱保全等，就市场关注的物业上市时点、业务边界、角色定位，地产主业未来预期等热点问题进行了直接回应。

郁亮和朱保全除了提及万物云上市时点目前可能比去年更合适外，还澄清到，万物云定位于服务业，并非科技股。

公司管理层除了对万物云分拆，多元化业务上市第一单报以期待，还提及，“希望未来几个赛道业务几年之内都能陆续上市。”对于集团的地产业绩，万科已于三季度将多个经营指标下调，称暂且看不清明年地产行业大势，但公司已经将明年的最低经营目标较今年做了下调。对于行业中长期趋势，万科维持以往基调，称将继续在精细化管理，产品力至上等核心主轴方面对标家电制造业明星企业，坚信行业仍存巨大需求潜力待挖掘。

万物云定位服务业

“我们把科技、云服务是作为我们未来重仓投资的方向，但是在公司的业务领域，我们是把自己定义为服务业。”朱保全开门见山地说道，公司并无意将万物云定义为科技股，而是把传统的物业管理或者资产服务定义为空间科技服务，“物业是我们最早的初心业务，云是我们期望的未来。”

万物云正在持续加大科技相关业务的人才储备。不久前，万物云对科技团队进行了人员调整。原阿里巴巴集团阿里云副总裁、阿里云IoT事业部CTO、AIoT首席科学家丁险峰加盟万物云担任首席科学家，原万物云董事兼CIO林国锋离职。时下，公司仍在招聘985、211、海归博士，已经构建了一个超过千人的科技团队。稍早前，万物云在行业内率先成立了集设计、研发、施工、运营一站式服务的智能硬件平台万睿科技。

言及公司业务边界与阿里云、华为云、腾讯云、微软云等云服务商的区别，朱保全表示，“与大型的云服务厂家有几个最大的不同，第一，万物云有线下服务，第二，有人工运营，第三，有硬件的施工能力。而这些对大型的云厂家来说，它们都是去做外包服务，万物云全部是在做一体化服务。”

具体到有所为有所不为层面，朱保全进一步解释称，对万物云来说，与华为云、阿里云、腾讯云全部都是合作伙伴，万物云是不会做IaaS层的，是会在这些云的基础上构建基于城市服务、工单管理的云服务。

作为万科多元化业务体系中的“香饽饽”，万物云近年发展势头也的确给到市场诸多信心和期待，营业收入复合年增长率保持在20%以上。数据显示，万物云2020年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，住宅物业、商业物业、智慧城市服务占比分别为55%、30.4%、6.1%，业务类型多元;期中，55%的营收来自于万科集团以外的第三方项目。这种来自万科外的项目贡献万物云营收过半的情况，在郁亮看来，恰恰是万物云成熟及是适宜上市的标志。

早在11月5日，万科首度发布公告称，公司第十九届董事会第十三次会议以通讯表决方式审议通过了拟分拆所属子公司万物云到港交所上市的相关议案。市场有分歧，担忧物业资本市场今年远逊于去年，此时分拆万物云上市并不算合宜时机。同时，物业分拆上市被部分人士解读为，地产行业凛冬背景下，以募集资金缓解万科地产主业发展压力的曲线策略。

郁亮否定了市场的上述质疑，称“万物云在万科的资产和利润占比只有1%到2%左右，发再多股票(对万科)也没多大影响，募集的资金还是有自己用途的。”同时，他还提及相比高估值对员工心态等造成不切实际的预期而言，他更乐见当下趋于理性的估值环境。

“估值相对理性的话，反而更有利于员工、业务的成长，大家有更理性的心态。再说，上市不就是一个新的起点吗，还要继续往前走的，如果没有这棵树，我们上市干嘛呢?未来它能成长出更多的东西，能够创造更多的市场价值，才是我们上市的考虑。”郁亮称。

提及下一步各业务板块的战略地位，朱保全有表示，基于城市居民的住宅物业仍是公司的基本盘业务，持续夯实是必然举措。同时，面向企业端、政府端的商业物业和城市物业是公司会坚定选择的赛道和定义的方向。

此前朱保全也有从另一个维度阐述了公司三大业务板块的发展计划：万物云要控制万科物业的增速，大概在30%以内;万物梁行的增速控制在40%-60%;万物云城则将成为增速最高的业务板块，要保持不低于60%的增速。

谨慎确立明年经营目标

早在2018年，当行业还沉浸在高周转的狂飙突进中，万科就率先振臂疾呼“活下去”、“冬天来了”等类似论调。如今，行业暴雷不断、裁员潮接连而至，不少房企游走在资金链断裂的边缘，万科似乎又表现得冷静许多。

郁亮称，“(地产开发)行业仍然有机会，我们并不悲观”。

此前的三季报，万科多个财务指标并不理想。比如，报告期内实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比下降23.3%。又如，公司合约销售增速下降，开发业务的结算收入也增长有限。公司1-9月，累计实现合同销售金额4791.3亿元，同比下降2.8%，年内首次转负。同时，受地售比持续上升等因素牵制，毛利率下滑的情况仍未得到改善。前三季度，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率(已扣除税金及附加)为 17.5%，较2020年同期下降5.4个百分点，较今年上上半年减少0.5个百分点。A、H股股价也是持续走低，近乎“腰斩”，期间一度破净。

祝九胜就有表示，公司经营计划已经根据市场做了相机调整。其中，三季度经营计划下调的指标要多于上调的。

对于下一步公司的经营计划，祝九胜表示，对明年的市场情形还有一些看不太明白，万科采用的方法是制定最低的经营目标，再同时推一个卓越目标，希望大家能冲着这个卓越目标去做。“我们的最低经营目标比今年还要下调。”

公司的经营管理策略连日来也愈趋于精细严格。除了近日一份员工自发提议的“节衣缩食”倡议书流出，令外界意识到惯常大手大脚的地产大佬俨然也到了精打细算的阶段，也使得外界愈发认识到郁亮在业绩会上数度提及公司对标格力电器(000651.SZ)、美的集团(000333.SZ)等家电制造企业并非空喊口号博眼球之举。

此前10月22日的媒体交流会上，郁亮又再度提及“行业的冬天来了”的老论调，同时抛出一番“很多人以为熬过去，春天就来了。但坦率讲，到了新的发展阶段，新的春天与上一个春天是不一样的，不能用过去的标准衡量今天要做的事情。”也是获不少房企人士扼腕长叹“深有同感”。地产行业早已进入到安全比增长更重要、能力比规模更重要的新阶段。

对于行业的未来，祝九胜没有回避业绩短期下降的事实，但是也指出，“从更中长期的视角来看，万科对所服务的客群，所进入的城市，所选定的赛道，以及要构建的能力，还是保有信心的，也恳求投资人、股东，给一点中长期的耐心。”

据介绍，万科也将持续提升两个方面的能力：基于更全周期、全品类、跨期更大的、涵盖客户全生命周期的使用成本的角度来重塑地产开发主业的能力，由房地产的开发转向不动产的开发、经营、服务并重的能力。